Avec le concours du Ministère de la culture et de la communication
Direction de l'Architecture & du Patrimoine
Ecole d'Architecture de Paris la Villette
Service de formation continue
l'ARVHA
Association pour la Recherche sur la Ville et l'Habitai
et le FSE programme NOW
Corinne MARTI
ARCHITECTE AU DEPARTEMENT PATRIMOINE
DE LA SCIC GESTION ILE DE France
Les objectifs
En fonction de l'état de connaissance du patrimoine, des modes de gestion, de l'élaboration d'une stratégie d'entreprise, de la programmation des travaux d'entretien, chaque organisme propriétaire définit ses objectifs.
ils peuvent cependant être regroupés autour des axes de réflexion suivants :
a) Des attentions nouvelles ou particulières
- Acquérir une meilleure connaissance du patrimoine existant.
- Développer une meilleure sensibilité à l'évolution du marché du logement.
- Définir des orientations générales permettant de renforcer la gestion et la qualité du service rendu.
- Passer d'une gestion financière à court terme à la définition d'une stratégie patrimoniale dans une vision prospective à moyen terme.
b) Une plus grande rigueur et une cohérence:
- Rassembler, synthétiser les différentes réflexions préalables.
- Mettre en place une politique de loyers.
- Se doter ou afficher une politique patrimoniale construite.
- Mettre en place une gestion prévisionnelle.
- Etablir une programmation de travaux d'entretien.
- Elaborer une politique d'investissement et de réhabilitation.
c) Des orientations nouvelles dans l'élaboration du plan patrimoine
- Développer des activités ou des cibles nouvelles en matière d'habitat.
- Définir une politique de vente.
d) Mobiliser la structure
- Disposer d'un outil de négociation, en direction des partenaires extérieurs ( DDE, préfecture, CAF, 1%, réservataires) - mobiliser le personnel sur un projet élaboré en commun. - Adapter les modes de gestion aux nouvelles contingences et aux attentes des locataires.
Les apports : être reconnu comme un partenaire disposant d'une
réelle force de proposition
Conduire et être en mesure d'afficher une politique patrimoniale fondée sur un diagnostic élargit, permet aux organismes propriétaires d'un parc de logements d'être reconnus comme disposant d'une réelle force de propositions :
Les directions départementales de l'équipement, les collectivités apprécient de pouvoir dialoguer avec des maîtres d'ouvrage ayant défini leur propre stratégie, et pouvant indiquer les orientations qu'ils souhaitent adopter, comme par exemple au niveau de la gestion des quartiers en difficultés et sur les sites DSQ.
La négociation avec les partenaires sociaux est également facilitée dans la mesure ou l'organisme affiche une programmation des actions sociales et souhaite renforcer les moyens de travailler en commun.
Avec les collecteurs de 1%, la connaissance d'une politique d'investissement et de réhabilitation, met l'organisme en mesure de négocier globalement la participation ceux-ci dans les programmes de réhabilitation.
Avec les différents réservataires (collectivités locales, préfecture, gros collecteurs) l'organisme propriétaire peut afficher sa politique sociale et sa politique de peuplement, et obtient plus facilement un accord ou une aide pour mettre en œuvre son projet même si celui-ci suppose un certain nombre de bouleversements.
Le dialogue avec les locataires est également facilité lorsque l'organisme dispose d'une meilleure connaissance de leurs attentes (grâce à l'enquête locataires) une amélioration dans le suivi des réclamations et une politique d'entretien affichée.
* Extraits d'une étude du CREPA
"LES MAÎTRES D'OUVRAGE ET LE PLAN PATRIMOINE"
Rapporteurs :
Catherine Guyot, consultante CREPA PATRIMOINE
François Garriaux, consultant CREPA PATRIMOINE
Jean Marie Cornaire, directeur CREPA PATRIMOINE
L'ARCHITECTE ET L'EQUIPE PATRIMOINE DU GROUPE SCIC
Aujourd'hui, chaque Direction Départementale de SCIC Gestion dispose pour structurer sa politique patrimoniale, d'une filière Patrimoine qui recense les profils de compétences suivants
1 Responsable Patrimoine (coordinateur)
Définit les orientations
Mobilise / anime la structure
1 Responsable Technique
Diagnostic technique
Pilotage des projets, CCTP, suivit des travaux
1 Gestionnaire des sociétés
Gestion financière des sociétés propriétaires
1 Responsable Développement économique et social
Occupation et accompagnement social
Depuis peu, 1 Ingénieur projet
Par ailleurs, ce département travaille en étroite collaboration avec Le
chargé du Marketing et de la communication
Baromètre de satisfaction des locataires Politique
produit / loyer / commercialisation
Au sein de cette équipe, l'Architecte apporte la dimension "physicospatiale" du patrimoine. Celle-ci se construit autour des axes d'interventions suivants :
Caractérisation des sites, à travers
Cette approche, grâce à la vision c'ensemble qu'elle autorise, garantie la cohérence du groupe immobilier, même si le projet ne concerne qu'une partie du site.- tous les dysfonctionnements toutes les potentialités sont repérés et pris en compte.
Mise en évidence des opportunités bâties :
Après avoir pointé les caractéristiques d'u n groupe, l'architecte peut proposer des évolutions possibles, réaménagement, reconversion, embellissement, démolition, reconstruction... , esquisser des stratégies qui seront ou non retenues après croisement avec les différentes contraintes présentées par les membres de l'équipe patrimoine (budget finances des sociétés propriétaires, population, état technique du groupe, positionnement du produit locatif...). Ces domaines de compétences réunis, alimentent /e champ des actions possibles, se confrontent, s'auto- valident, esquissent des priorités patrimoniales.
Programmation Bâtie (nécessite une stratégie arrêtée) :
- En définissant le type de travaux adaptés,
En vue d'un travail confié à un maître d'œuvre
En vue d'une maîtrise d'ouvrage plurielle; autres propriétaires, mairie, Etat...
Dans ce contexte, l'architecte se positionne bien en amont de ses prérogatives coutumières. Issue de son profil professionnel, sa pratique de l'analyse (morphologico-spatiale) et de la conception 'outille" la structure patrimoine. L'expérience apportée par l'architecte renforce le savoir et affûte la pertinence du maître d'ouvrage- La gestion immobilière s'affine.
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