Son action dans le logement social

Qu'est ce que le PACT ARIM 93 ? :

Le PACT ARIM 93 est une association loi de 1901, issue d'un mouvement national né dans l'après guerre. Elle est spécialisée à l'échelon départemental de la SEINE SAINT DENIS dans l'amélioration de l'habitat ancien en direction des personnes et des familles les plus modestes.

Le mouvement PACT ARIM :

Avec le retour progressif au développement, à le redéfinition des centre-villes et des quartiers en voie de dégradation, le mouvement PACT ARIM s'est constitué autour de 120 associations, intervenant dans les départements et au niveau régional. Il est animé par plus de 2 500 salariés et a contribué à l'amélioration d'un total de 1 10 000 logements privés

réhabilités.

L'action du PACT ARIM 93 de la SEINE SAINT DENIS

Il agit dans un contexte immobilier difficile, à savoir un département très urbanisé, fait de 40 communes, où le parc immobilier ancien est souvent vétuste et ne dispose pas toujours des éléments de confort minimum. les populations connaissent également des difficultés face au logement, soit, pour l'accès à celui-ci, soit pour son amélioration et son

entretien.

Les métiers du PACT ARIM 93:

Le PACT ARIM 93, c'est aujourd'hui une équipe de 80 personnes regroupant des services aux compétences

diversifiées.

Chaque service développe un des métiers du PACT ARIM 93 et par un travail en complémentarité contribue par son savoir-faire à l'amélioration de l'habitat et à une requalification des quartiers fragilisés.

Outil de gestion globale des quartiers, le PACT ARIM 93 s'appuie tout d'abord sur l'activité traditionnelle en direction

des particuliers.

Il intervient pour le financement de l'amélioration du logement individuel, et ce, avec une dimension sociale. Les partenaires financiers habituels sont: C.D.C., C.A.F., Collecteurs du 1%, Etat, Région, Département, Communes.

En 1992, le PACT a financé l'amélioration de 1 500 logements pour des particuliers habitant le département. L'ARIM, via son Service d'Urbanisme Opérationnel, est prestataire de services auprès des collectivités locales.

Le S.U.O. développe à l'intérieur des quartiers anciens une dynamique en vue de maintenir la population existante, en

offrant une qualité de vie meilleure.

Le PACT ARIM 93, intervient ainsi sur plus de 15 communes en SEINE SAINT DENIS et en province.

La Maîtrise d'Ouvrage :

Le PACT ARIM 93 développe en réhabilitation tout type de Maîtrise d'Ouvrage, de la simple prestation de service, à l'acquisition amélioration. Elle se fait, soit en Maîtrise d'Ouvrage directe par acquisition d'immeubles, soit sous formes diverses avec maintien de la propriété du parc immobilier pour les Collectivités Territoriales.

L'ARCA : Syndic et gestion immobilière

Le PACT ARIM 93 gère son propre parc immobilier. Par ailleurs, il a été mis en place un service indépendant pour le suivi et la gestion du patrimoine immobilier dégradé en copropriété, qui connait de graves dysfonctionnements. Le PACT ARIM 93 a été amené à développer une technicité particulière sur ce problème; il est aujourd'hui un syndic professionnel.

Le suivi social

En raison des difficultés des familles dans le parcours résidentiel, un service d'action social lié au logement a été crée dans le cadre du plan départemental pour le logement des plus démunis ( Loi Besson).

Actions immobilières spécifiques

Le PACT ARIM 93 travaille aussi sur des actions immobilières spécifiques comme la réhabilitation du parc hôtelier, la création de résidences sociales pour les familles connaissant des difficultés de logement, il met en place des outils financiers adaptés : les F.I.Q. ( fonds d'intervention de Quartier ) en partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations, le Conseil Général et les Communes.

En outre, il développe différentes actions à l'étranger, en Amérique Latine, pour créer des dynamiques de réhabilitation des quartiers anciens par la production de logements sociaux.

LE SERVICE ETUDE:

Ce service répond aux appels d'offre dans plusieurs domaines.

Réalisé à l'échelle d'un quartier, ce type d'études analyse le patrimoine privé à réhabiliter, du point de vue social, économique et technique. Les résultats sont transmis dans leur phase opérationnelle au service urbanisme opérationnel (SUO).

La commande connaît une double évolution. D'un côté, les grandes communes veulent des études très détaillées sue les immeubles les plus complexes, et de l'autre, les petites villes exigent une analyse plus globale impliquant des compétences urbaines.

Elles se développent de plus en plus, et débouchent sur des propositions opérationnelles concernant par exemple la maîtrise foncière ou des plans de sauvegarde des copropriétés. Ces études peuvent aussi conduire le service à assurer le suivi de la maîtrise d'œuvre urbaine et sociale dans les copropriétés dégradées, et pour des organismes de logement social.

Un coordonnateur de sécurité intervient pour le Pact, pour des maîtres d'ouvrage du groupe et également pour des syndics privés. L'action contre le saturnisme est un travail transversal au Opah, poursuivi par ce service. Le service étude est donc marqué par la disparition de la commande concernant les Opah et par l'accroissement de celle concernant les copropriétés dégradées. L'ambition de l'équipe est de répondre à des études générales, d'ouvrir son activité à tout le territoire français et à l'étranger.

LE SERVICE URBANISME OPERATIONNEL (SUO)

C'est le monde des chargés d'opération dont le métier consiste à assurer le suivi et l'animation des opérations, ce qui implique de nombreuses relations avec les particuliers, les financeurs, les partenaires locaux, ainsi qu'avec les services études et dossiers, l'Arca, et les travailleurs sociaux du Pact.

U service incite les particuliers à réhabiliter leur immeuble, et il leur offre, pour cela, information et assistance sur le financement et la faisabilité.

Ce travail est mené dans le cadre des Opah, pour des bailleurs privés ou des copropriétés (syndics).

Elle est assurée dans le cadre d'acquisition amélioration, d'achat direct, de montage ANAH ou PLATS (prêt locatif aidé très social). Le service démarre, par ailleurs, la maîtrise d'ouvrage pour des logements neufs.

A Quito (Equateur), le service est représenté par une agence Pact dont l'activité est rémunérée par les contrats obtenus. Une convention lie le Pact avec la ville pour la réhabilitation du centre historique. Cette opération illustre parfaitement le transfert de savoir-faire du service urbanisme opérationnel vers l'étranger

LE SERVICE DOSSIER

Ce service travaille dans deux directions

Les Opah, qui représentent 40% de l'activité

Elles nécessitent une vue globale et une coopération avec le service urbanisme opérationnel c'est à dire connditre l'immeuble et ses occupants et être informés de l'aboutissement du dossier. Une des grandes difficultés de ce travail réside dans la lenteur des décisions liés aux financements de la Région.

Le diffus, qui représente 60% du travail

Dans ce domaine, les particuliers effectuent une démarche spontanée, d'où la nécessité de plaquettes d'informations permettant de répondre au mieux à leurs demandes. Par ailleurs, le service s'occupe également de l'assainissement : devis, dossiers de financement, coordination de travaux ... Le problème essentiel est celui de l'aide aux financement pour permettre aux particuliers de se raccorder au réseau existant.

ARCA GESTION IMMOBILIERE

Le PACT ARIM 93 réhabilite des immeubles, mais ne les gère pas. La création de cette structure correspond donc à ce besoin de gestion. Afin d'améliorer encore son travail, l'Arca Gestion, souhaite intervenir très en amont sur les opérations de réhabilitation, pour proposer des chois qui facilitent la gestion tels que l'installation systématique de

compteurs d'eau ou d'un local poubelle par exemple.

Pour mener à bien cette tâche, l'Arca Gestion assure:

- la comptabilité des immeubles,

- la gestion des impayés,

- la gestion des candidats directs et ceux des réservataires.

ARCA COPROPRIETES

C'est un syndic qui assure la gestion des immeubles ayant des difficultés. Parmi les difficultés rencontrées par Arca copropriétés citons les plus importantes : obtenir toutes les pièces comptables pour reprendre les dossiers, redresser l'immeuble, mais aussi la lenteur administrative...

Les ambitions du service :

-Développer le patrimoine en gestion

Gérer une grosse copropriété

Signer avec de nouvelles communes

LE SERVICE SOCIAL

Au Pact, le travailleur social mène, avec la famille et le gestionnaire, une action liée au logement : respect du logement, paiement des loyers et charges, etc...

Le travail social dans le cadre du fonds social logement (FSL) aide les familles dans leur projet d'insertion par le logement, et concerne en majorité des familles monoparentales et des couples avec enfants, disposant de faibles ressources.

Dans les résidences sociales, le service assure l'accompagnement social lié au logement, mais il faut savoir que le problème lié au logement est souvent le signe d'autres difficultés (emploi, mauvaise gestion d'un budget).

HAMO

Habiter Montreuil est une Sem, créée par la ville de Montreuil en 1992. Elle intervient sur deux créneaux : l'accession à la propriété, le pavillonnaire, et elle associe deux types de compétences : production d'habitat, montages financiers. Sa création répond au souci de s'inscrire dans la tendance du logement des personnes en Europe : plus d'accession et moins de locatif.

RESHO GESTION

Sarl à actionnaire unique (le pact) qui gère six foyers (propriétés de la SCI Resho) et trois résidences sociales appartenant au Pact.

LE SERVICE COMPTABILITE

- Factures, paies, bilan, compte de résultats pour le Pact, Hamo, l'Arca, et la gestion immobilière.

- Il centralise les données pour toutes les opérations du Pact : commissions d'engagement, validation du conseil d'administration, suivi des investissements pendant la durée des travaux. Une fiche analytique est établie par immeuble.

Budget du Pact, de Hamo, Resho, Arca, gestion immobilière.

AMR, L'AGENCE MONTREUILLOISE DE REHABILITATION

L'agence dépend de Hamo et forme une sorte de guichet unique de l'information pour tout propriétaire désirant acquérir un logement et qui rencontre des problèmes sociaux.

Pour trouver des opportunités, l'équipe dispose de plusieurs sources telles que les dossiers en attente du Pact, les déclarations d'intention d'aliéner, les campagnes d'informations de la ville qui indiquent aux propriétaires les services que nous apportons sur les plans techniques et financiers, les contacts avec les syndics. L'AMR signale par ailleurs, une situation de squat débouchant sur des opérations de mocitrise d'ouvrage Pact en PLA TS.

La Seine Saint Denis, où intervient le PACT ARIM 93 est un département d'urbanisation récente et rapide depuis la fin du XIXéme siècle, sous l'influence des flux sociaux et économiques de la Capitale qui tendent à repousser vers

l'extérieur les populations paupérisées et les activités productives peu valorisantes.

La plupart des communes souffrent d'un tissu urbain déstructuré, fractionné et meurtri. La copropriété, régie par les lois de 1965 et suivantes, est présente dans les grandes étapes du développement urbain.

On peut distinguer sur le patrimoine bâti du Département trois grandes périodes de construction

AVANT 1948:

Dans les quartiers anciens, de nombreux immeubles de rapport ont été démembrés et mis en copropriété dans les années 70. Ce parc immobilier composé d'immeubles au bâti souvent médiocre accueille dans de petits logements un nombre important de personnes âgées et une masse croissante de locataires. Souvent bien intégrées dans le tissu urbain et bénéficiant d'un environnement favorable, ces copropriétés conservent après requalification une bonne valeurpatrimoniale et une valeur d'usage forte.

Néanmoins certains cas de dégradation avancée restent les cas les plus difficiles à traiter dans les périmètres d'opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat.

APRES GIJERRE DE 1949 A 1968 (LA RECONSTRUCTION, LES ZUP):

Inspirés du mouvement Moderne, des ensembles en copropriété de grande taille couvrent après la guerre de nouveaux secteurs d'urbanisation de la seconde couronne parisienne. Leur architecture est simple, répétitive et la composition est

identique aux ensembles HLM.

Particularité départementale, certains immeubles ont été construits sur le système coopératif type"Castor".

Le patrimoine est actuellement bien géré mais il apparocit des écarts importants de charges entre les petits immeubles et les grands ainsi que des interrogations sur le coût de réhabilitation des barres et des tours. Le vieillissement des propriétaires d'origine et leur départ progressif déstabilisent certains immeubles.

TECHNOLOGIE RECENTE, APRES 1969 (LES ZAC, LES VILLES NOUVELLES)

Les nouvelles copropriétés ont souvent été réalisées soit dans les centres villes anciens ( rénovation urbaine ) soit dans les secteurs de développement en grande périphérie et dans les Villes nouvelles. L'architecture est souvent complexe, plus riche que dans les périodes précédentes mais usant de matériaux qui présentent des signes précoces de

vieillissement. Les charges sont élevées et la gestion moins efficace.

Le problème essentiel est celui de la solvabilité des accédants qui ont acquis à l'aide de prêts à taux élevés, en période de croissance, des logements dont la valeur est en baisse. Les incidents de paiement liés au surendettement se multiplient alors que des travaux importants sont à entreprendre.

La spécificité de la période actuelle est le développement de quartiers neufs entièrement conçus en copropriétés.

Les facteurs de la dégradation des copropriétés en Seine-Saint-Denis

Les conditions de "naissances" de la copropriété : chaque copropriété a son histoire liée aux cadres juridiques de sa construction et aux conditions économiques de sa mise en vente. On relève trois cas très défavorables ; la mise en copropriété d'un patrimoine de bailleur privé sans travaux préalables, les SCI d'investisseurs en échec de commercialisation et la distribution des P.A.P. dans les copropriétés des villes nouvelles.

Les programmes : on relève particulièrement les cas de monocomposition ( des logements tous de la même taille, surtout petits qui génèrent des situations de transit qui déstabilisent la gestion. La complexité et le vieillissement de la technologie on peut s'inquiéter tant de la vétusté du patrimoine le plus ancien que du coût très élevé de la réhabilitation des copropriétés composées sur le modèle des grands ensembles.

Les défaillance de la gestion : syndics et copropriétaires se reprochent souvent un désengagement dans la gestion des immeubles. On assiste particulièrement en Seine Saint Denis au développement d'une accession à la propriété par des familles très modestes qui ignorent tout de la copropriété, ainsi que l'accroissement de la mise en location, dans des conditions plus ou moins légales, qui tend à faire reculer le pouvoir de décision des propriétaires occupants. Ceux-ci restent finalement un des meilleurs facteur de stabilité des copropriétés.

La localisation : un environnement urbain peu porteur ( friches, projets d'urbanisation non aboutis, espaces publics pauvres ou mal identifiables ) pèsent sur la valeur patrimoniale ainsi que l'éloignement des principaux services, équipements, commerces de proximité et transports collectifs.

L'intérêt des études sera donc de préparer la mise en place d'outils de prévisions, de suivi et de traitement de la dégradation dans les copropriétés.

En tenant compte de l'évolution des immeubles et des outils financiers existants, le PACT ARIM 93 développe sa politique de réhabilitation sans faire abstraction du fait que toute action d'amélioration ne constitue pas une donnée suffisante si l'aspect social n'est pas pris en compte. Il faut donc dans un premier temps s'attacher aux problèmes réels que rencontrent les habitants. Une dynamique sociale doit par conséquent être mise en place de manière à redonner confiance aux habitants qui restent très méfiant quand on leur parle d'intervention sur un immeuble ou sur un quartier. Leurs réactions souvent négative au départ est due à la peur de perdre le peu qu'ils possèdent, le but est donc de leur faire comprendre qu'une intervention pourrait agir en leur faveur.

Un objectif longtemps prioritaire, l'industrialisation du bâtiment qui construisait des logements comme on produit des automobiles et ce limitait à mettre en œuvre des procédures de maîtrise du sol capable de fabriquer rapidement, a donner lieu à des logements difficiles à vivre.

Le PACT ARIM vise à entretenir une satisfaction du logement qui est l'un des premiers besoins de l'homme et qui s'affiche comme droit, celui d'habiter. Ce droit réside dans un souci d'assurer aux habitants des villes, un cadre de vie répondant à des impératifs humains Contre l'exclusion territoriale et sociale, le PACT, réhabilite l'habitat et le cadre de vie, en évitant que les quartiers ne deviennent des ghettos, il répartit les logements sociaux en milieu urbain et préserve au mieux la mixité. Il rend aux habitants leurs moyens d'expression même lorsque la situation de détresse est la plus grande et tente de tisser des liens étroits, en développant le dialogue et la confiance. En établissant ou en maintenant des relations avec les habitants, il garantit les services et les prestations liées au logement et permet de maintenir ou de rétablir une dynamique sociale à l'échelle des habitants d'une rue, d'un quartier.

Cette notion de dialogue, spécifique au PACT ARIM 93, est essentielle car elle permet de constituer une base de travail solide a laquelle se référer et qui permettra d'éviter des incompréhension aussi bien au sein d'un logement, d'un immeuble ou d'un quartier.

Il est primordial de prendre en considération que la ville relève d'une action collective rapportée à des individualités. Ainsi l'architecte en maîtrise d'ouvrage peut recouvrir le rôle de médiateur entre le Pact, l'individu et la ville.

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