Centre d'amélioration du Logement

De Meurthe et Moselle - Tel: 03.83.30.80.60

12, rue de la Monnaie - BP 315 - 54005 NANCY Cedex

La Fédération Nationale des C.A.L.-P.A.C.T.-A.R.I.M. fut créée en 1942 sous l'appellation P.A.C.T. : Propagande et Action contre le Taudis. Elle représente 142 associations en France. La demande des PACT-ARIM basée sur la réhabilitation du parc privé, repose sur un partenariat avec l'Etat, les collectivités territoriales et les institutions.

Cette action se traduit par une mission de conseils, d'informations et de diagnostics permettant au particulier de solliciter l'ensemble des financements existants dans le cadre de l'amélioration du logement privé: ANAH, Prime à l'Amélioration de l'habitat, Caisses de retraite, C.A.F.,

collectivités territoriales.

L'un des enjeux de ces associations est l'insertion sociale par le logement, que ce soit à l'échelle de la réhabilitation d'un quartier ou du relogement des familles les plus démunies.

Depuis les années 90, les PACT-ARIM ont connu un fort développement. Et une plus grande diversification de ses actions en raison de la paupérisation croissante de la population. En ce sens, la Fédération se recentre sur ses objectifs initiaux, issus du volontarisme de la fin de la seconde guerre mondiale.

Le C.A.L. de Meurthe et Moselle intervient en priorité en milieu rural. Il doit intégrer de plus le clivage urbanistique entre le Pays Haut, modèle de l'hygiènisme du début du siècle et le Sud du département, beaucoup plus ancré dans une tradition agricole et ancestrale, où il tente d'introduire une politique de transformation d'usage des bâtiments agricoles.

Il PRESENTATION DU C.A.L. DE MEURTHE ET MOSELLE 2.1 LES RESSOURCES HUMAINES

Le Centre d'Amélioration du Logement du Meurthe et Moselle compte actuellement une vingtaine de personnes, conseillères en habitat, travailleurs sociaux, techniciens, chargés d'opérations et chargés d'études, ainsi que le personnel administratif.

La spécificité de l'association tient à ses compétences dans le domaine du montage d'opérations de réhabilitation pour le logement privé ; la complexité des dossiers traduit en fait la pluralité des partenaires institutionnels dans une politique d'actions inscrite à l'échelle locale, départementale, régionale et nationale.

Au niveau administratif, le C.A.L. intervient dans une première mission préalable de conseil et de suivi des dossiers; cette mission est assumée par les conseillères en habitat, qui établissent souvent le premier contact avec le public.

2.2 LE SERVICE TECHNIQUE.

C'est au niveau du service technique que s'élabore la stratégie d'intervention pour les missions d'études, confiées aux chargés d'études et chargés d'opérations.

 Chaque chargé d'opérations est investi au C.A. L. d'une mission spécifique :

• A l'échelle géographique: suivi - animation d'OPAH, études diagnostics techniques et financières pour les particuliers dans le périmètre d'une ou plusieurs OPAH. - A l'échelle d'intervention départementale, dans le cadre de la demande croissante d'amélioration du logement ou de réinsertion des plus démunis, pour le monitorat des bénéficiaires du Fonds pour l'Habitat, (FDAH - RMI), ou dans le cadre des demandes de réinsertion comme les Programmes Sociaux Thématiques. Le chargé d'opérations peut aussi être chargé d'études, c'est à dire travailler en amont du suivi - animation d'OPAH. Il est alors mandaté pour le diagnostic dans les OPAH rurales. Sa mission de chargé d'opérations est alors précédée et complétée par une réflexion globale et théorique sur un périmètre intercommunal.

2.3 LES ACTIONS MENEES PAR LE CAL.

L'objectif de l'étude est de fédérer un ensemble d'actions: - contre la dégradation du parc immobilier. - Pour la re dynamisation du commerce et de l'artisanat local, notamment dans le secteur des petites entreprises de bâtiment. - d'actions sociale, en faveur des personnes âgées.

L'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat intervient à l'issue d'une convention signée entre l'Etat, l'ANAH et le groupement de communes.

La durée de vie d'une OPAH est actuellement de 3 ans; sur le terrain, la création d'une OPAH se traduit par la formation d'une équipe de suivi - animation, constituée le plus souvent par les chargés d'études qui ont participé à l'étude préalable.

Actuellement on observe une multiplication des OPAH en milieu rural. L'échec de la politique du logement social en milieu urbain me semble être un des arguments majeurs qui tendrait à redéfinir le milieu rural comme un nouveau champ d'action pour l'habitat locatif. Cette tendance est par ailleurs confortée par l'attrait croissant d'un mode de vie idéalisé, illustré actuellement par la stabilité du monde rural.

Les arguments économiques constitutifs d'une OPAH sont nombreux:

le parc de logements est très vétuste, c'est un terrain privilégié pour l'investissement immobilier.

- le milieu rural compte une proportion considérable de grands logements, attrait majeur pour les familles nombreuses.

- on observe une insuffisance du parc locatif, alors que la demande existe d'ores et déjà.

- les loyers sont plus faibles qu'en milieu urbain pour des surfaces au moins équivalentes.

- le parc locatif à vocation sociale est pour l'instant pratiquement inexistant.

- le nombre important de logements vacants sous - tend un fort potentiel d'investissement.

L'étude préalable permet de définir une enveloppe budgétaire destinée aux Primes à l'Amélioration de l'Habitat pour les propriétaires - occupants, sous conditions de ressources.

La définition d'un périmètre d'intervention permet à tout propriétaire bailleur de bénéficier de subventions majorées.

La réhabilitation du parc communal bénéficie-t-elle aussi d'une enveloppe de crédits très intéressante.

2.3.2. LE SUIVI -ANIMATION D'OPAH.

Il se traduit par une campagne d'information, une assistance technique, administrative et architecturale des propriétaires privés et publics, et par un bilan trimestriel sur l'avancement de l'OPAH.

J'ai été amenée à effectuer les permanences de plusieurs OPAH, c'est au cours des permanences que j'ai pu développer une approche plus opérationnelle de l'étude de faisabilité. La mission de conseil est optimisée par la connaissance du tissu existant, par la concertation avec les propriétaires bailleurs et privés, par la connaissance des petites entreprises et par l'étude de l'adaptation des financements selon une démarche moins abstraite, plus proche des préoccupations individuelles et du potentiel réel du parc à réhabiliter.

2.3.4.- LES ENQUETES TECHNIQES ET SOCIALES.

Dans le cadre des travaux pour les propriétaires occupants, le CAL est mandaté par les caisses de retraite et par le Conseil Général, en vue d'une enquête technique au domicile du demandeur.

2.3.4.- LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE ET FINANCIER.

Dans le périmètre des OPAH, les propriétaires bailleurs privés et publics peuvent solliciter le CAL en vue d'un diagnostic technique et financier du patrimoine à réhabiliter.

Ce diagnostic est gratuit et relève de la compétence des chargés d'opérations.

Une étude de faisabilité se construit systématiquement en 4 étapes:

2.3.5. LES PARTENAIRES INSTITUTIONNELS.

L'ANAH : Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat.

C'est le principal interlocuteur pour la réhabilitation du parc locatif privé: le CAL est ainsi mandaté sur l'ensemble du département pour l'instruction des dossiers des propriétaires bailleurs privés, notamment en fonction des orientations prises en faveur du logement des personnes en difficulté.

LE CONSEIL REGIONAL DE LORRAINE.

Il a mandaté le CAL pour l'instruction des dossiers au titre du Fonds Régional pour le développement de l'habitat, en complémentarité avec l'ANAH.

 LE CONSEIL GENERAL.

Il est spécifiquement sollicité pour la gestion et l'instruction des différents fonds pour l'amélioration de l'habitat ancien, et de l'adaptation aux handicapés, en vue d'une politique incitative du logement privé très social, des bénéficiaires du RMI.

Dans le cadre des actions menées par l'Etat et les collectivités locales, orientent les actions dans le cadre du plan départemental pour le logement des plus démunis. La logique vise ici une meilleure maîtrise sociale des opérations d'urbanisme.

Seul interlocuteur direct des particuliers. Intervient dans le sens du rééquilibrage des ressources en matière d'accessibilité au logement, (APL ), mais aussi à l'origine des revenus des plus démunis, (RMI). Intervient dans une mission d'expertise pour l'acquisition de l'habitat ancien et des prêts.

Bien que leur budget se réduise d'année en année, elles maintiennent une politique très efficace de mise aux normes et de maintien à domicile des personnes âgées.

Je recense 3 fonctions essentielles à la mission confiée aux architectes dans un PACT.

Trois fonctions dont l'intérêt tient à leur complémentarité, une étude de faisabilité ne prenant évidemment son sens que dans une politique de plus value ajoutée à l'ensemble des actions menées dans le cadre des OPAH. Une étude de faisabilité pose le problème d'une politique sociale qui tend à s'étendre au milieu rural, avec toutes les dérives en termes de patrimoine, ou de vie sociale, que pose la transposition d'un modèle normalisé de la ville vers la campagne, c'est à dire un enjeu social et architectural,, notamment dans le cadre des PST.

L'intérêt majeur vient de ce que l'architecte, d'un point de vue déontologique, se doit de synthétiser ces trois missions, tout en ne privilégiant aucune des trois fonctions dont une OPAH est le terrain expérimental.

Ainsi qu'il en va régulièrement dans les études proposées par le chargé d'opérations, l'esquisse sommaire n'est présentée qu'à des fins d'illustrations, de propositions succinctes. Or, s'il est une leçon que l'on peut tirer de ce qui précède, c'est que le plus souvent l'esquisse devient le projet lui-même, sans discernement, dans le respect de l'énonciation d'une norme qui apparaît comme la seule solution possible.

On ne le dira peut être jamais assez, qu'en est-il de la valeur d'un modèle d'habitat social, normalisé au cm près, et qui déjà, dans un tissu aussi dense que la ville, aura été représentatif d'un échec. Ainsi en est-il malheureusement de la plupart des propositions que j'ai pu observer pour le logement P.S.T.

Finalement que faut-il garder du relevé initial d'un patrimoine rural issu de techniques ancestrales?

Je pense à la réaction de nombreux investisseurs soucieux de Développer le tourisme et l'action culturelle dans leur commune, c'est à dire revaloriser le patrimoine.

Si nombre de propositions établies au CAL relèvent de schèmes conventionnels et répétitifs, d'autres doivent s'inscrire comme un élément de contexte qui émergent des ambitions d'OPAH.

Tout l'enjeu du projet réside alors dans l'adaptation d'un modèle de subvention, où les différents paramètres, normalisation des surfaces, critères de calcul des surfaces ne me semblent pas adaptées au projet de réhabilitation en milieu rural. Bref, une étude diagnostic tient plus à ce qu'elle transforme, c'est a dire choisit de ne pas représenter.

Le milieu rural est par définition un terrain fragile, le technicien du CAL ou l'entrepreneur local est souvent le seul interlocuteur du particulier. Le rôle de l'architecte, de par ses références plurielles, et de par la complémentarité des missions qu'il doit fédérer, sont d'anticiper les transformations drastiques, de valoriser sa mission de conseiller, à une échelle d'intervention qui, tout en respectant les objectifs de l'OPAH, procède en adaptant une solution unique dans un contexte unique. IL est fondamental que l'interlocuteur du propriétaire bailleur qui fait appel au CAL, soit à même de rendre compréhensible la multiplicité des solutions envisageables, afin que l'habitant d'une OPAH ne se sente pas prisonnier d'une politique, mais acteur à son tour.

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