Roberta QUARANTI DI PAOLO

Pour l'Europe de demain, l'habitat constitue un des points les plus importants.

Les exigences de qualité de l'habitat et de son impact sur l'environnement porte à des convergences comme à des différenciations entre les pays européens, ouvrant un débat sur le renouvellement des conceptions architecturales, sur la recherche appropriée de techniques plus et sur les moyens de financement qui peuvent s'adapter à des exigences particulières pour chaque pays et à l'élaboration de nouvelles normes communes.

Le 16 Janvier 1989 par les ministres Enrico Ferri et Maurice Faure, a été signé un protocole de jumelage entre la France et l'Italie par lequel les deux pays s'engageaient à soutenir chacun des expérimentations sur toutes les étapes de la conception à la réalisation d'une opération.

En France vers la fin des années 80 la politique globale du logement a mis l'accent sur la satisfaction des besoins en logement pour les catégories des populations les plus démuni, par le renforcement de l'aide personnalisé au logement.

Actuellement, tous les organismes HLM, toutes catégories confondues, gèrent un parc locatif d'environ 3,2 million de logements (46 % du parc locatif total).

Chaque année ces organismes construisent environ 80 mille logements et en réhabilitent 150 mille.

Les organismes HLM interviennent aussi dans le secteur de l'accession à la propriété en construisant ou finançant des logements destinés à la vente (environ 1,4 million).

Globalement, la France est passée en 1977 d'un système d'aide à la pierre à un système d'aide à la personne qui se traduit par un soutien des familles.

L'Etat absorbe donc, la différence entre la capacité financière du locataire et le montant du loyer.

En Italie c'est l'Etat, les collectivités locales et les IACP (Institut autonome pour les logements sociaux) qui gèrent les 1,2 millions des logements sociaux.

Le parc de logements appartenant directement aux IACP constitue 78 % du patrimoine public total, soit environ 800 mille logements.

Le montant du loyer mensuel est calculé en fonction des revenus des familles et la différence entre la capacité financière du locataire et le montant réel du loyer est à la charge des IACP.

Cette situation engendre de sérieux problèmes d'entretien du parc social.

De plus la quasi-disparition du marché locatif privé, affecte le domaine public qui se doit de reloger les ménages qui ne peuvent accéder à la propriété.

Ainsi, même si les logements sociaux sont destinés en premier lieu aux familles à faible revenu, dans la réalité 80 % des habitations construites servent à reloger les expulsés du marché locatif privé.

On observe actuellement une montée en puissance de l'activité de réhabilitation et de maintenance de respectivement 5 mille et 20 mille logements/an.

Les IACP (Institut Autonome Maisons Populaires) sont 106 organismes publics, qui gèrent et réhabilitent leur patrimoine mais aussi les habitations appartenant à l'Etat et aux communes en tant que Maîtres d'Ouvrage délégués.

Avec les financements reçus, ils peuvent construire des logements mais aussi des locaux commerciaux, des parkings et des équipements à céder en location.

Ils se chargent des tâches administratives et de la gestion des logements.

Bien que sous contrôle de la région, les IACP bénéficient d'une autonomie similaire à celle des organismes privés, mais ils dépendent du droit public pour leur gestion et le choix des entreprises.

Tous le IACP sont regroupés au sein d'une fédération le ANIACP.

 

 

 

OPERATEURS PRIVES ITALIE

COOPERATIVES

 

Les coopératives sont des opérateurs privés. Reconnues par l'Etat, elles peuvent intervenir sur les zones réservées au logement social.(PEEP).

Les coopératives d'habitation sont constituées d'un minimum de 9 membres qui se réunissent pour réaliser une opération en accession. Elle sont environ 50 mille enregistrées mais environ 21 mille réellement en activité.

Les logements réalisés sont destinés à l'accession à la propriété pour des familles à revenus modestes ou à une forme particulière de location dite " propriété indivise ", qui garantie aux associés l'usage illimité des logements.

Les acquéreurs de ce type de logement n'ont pas le droit de revendre avant une période qui varie de 5 à 10 ans selon les cas.

Les coopératives fonctionnent selon 2 régimes ou filières :

1) Celles de l'offre, au sens traditionnel : ce sont des coopératives de construction qui développent une activité à caractère immobilière en réalisant des opérations de logements aidés et conventionnés en accession à la propriété.

A l'issue de la construction, les membres constituent une coopérative classique qui se dissout à l'achèvement des travaux.

2) Celle de l'offre autogérée à la demande, ou Coopérative en indivision représentée par les coopératives d'habitation.

Il s'agit de sociétés à responsabilité limitée qui construisent des logements pour ses associés qui auront le droit de les habiter sans jamais être propriétaires.

Ces deux filières sont principalement regroupées au sein de trois fédérations nationales :

- La LEGA

- Le CCI Couf-Coopérative Italienne

- Le AGCI Association Générale des Coopératives Italiennes.

 

 

FINANCEMENT DU LOGEMENT FRANCE

France - ETABLISSEMENTS FINANCIERS

On peut classifier 4 catégories d'établissements financiers en France :

- La CDC, Caisse de Dépôt et Consignations.

- Le CFF, Crédit Foncier de France.

- La CEP, Caisse d'Epargne et Prévoyance.

- Banques et Sociétés financières publiques et privées.

Les financements se présentent sous 4 formes :

- L'aide à la pierre.

- L'aide à la personne.

- Les incitations fiscales.

- Les emprunts.

En France, il existe deux types d'établissements financiers pour le logement :

- Les Instituts de Crédit Foncier

- Les Etablissement de Crédit (Banques et Caisse d'épargne).

Instituts de Crédit Foncier

Sont des organismes à participation majoritaire de l'Etat. Ils sont spécialisés dans les prêts à moyen et long terme pour le financement de la construction et de l'accession à la propriété.

Etablissement de Crédit

Tous ces types d'établissements financiers se limitent théoriquement à des opérations à court terme, mais, dans certains cas, les banques peuvent accorder des prêts d'une durée supérieure à 18 mois.

L'intervention de l'Etat dans la construction de logements sociaux se traduit essentiellement par deux formes de financements qui correspondent aux différentes couches sociales .(voir Logements Subventionnés et Logements Aidés et Conventionnés).

 

 

Ce que l'on appelle " aides à la pierre " en France sont entièrement à la charge de l'Etat et se présentent sous 4 formes :

1- Aide au logement locatif social :

Ce type d'aide est perçu par les organismes HLM, OPAC et les sociétés d'économie mixte, pour tout investissement à finalité sociale, acquisition de terrains, construction de logements neufs, ou acquisition, amélioration et réhabilitation.

Ces types d'aides se font selon deux sortes de prêts : le PLA (prêt locatif aidé)

et la Palulos (prime pour l'amélioration des logements à usage locatif et occupation social).

Après les subventions de l'Etat (taux variables de 3 % à 13 % suivant le cas PLA-PLALM), les PLA sont des prêts à intérêts bonifiés. Pour les organismes HLM les PLA sont distribués par la CDC, et par le CFF dans le cas d'investissements privés Ces prêts sont accordés pour une durée de 32 ans maxi.

Subventions accordées essentiellement aux organismes HLM du but de financer des gros travaux de réhabilitation.

Les immeubles doivent avoir au moins 15 ans pour les travaux de mise aux normes et avoir été construits avant 1981 pour les travaux d'économie d'énergie.

La prise en charge des dépenses est plafonnée à 85.000 francs par logement (TVA 5,5 %).

Ce sont des prêts destinés aux ménages à revenues modeste pour la construction ou l'acquisition d'un logement.

Ce sont des prêts bonifiés (distribués en majorité par le CFF), d'une durée de 20 ans.

Ce sont des prêts pour les propriétaires occupants qui entreprennent des travaux d'amélioration de leur logement.

Subventions destinées aux propriétaires bailleurs non occupants qui améliorent leur patrimoine locatif.

En Italie, ces types d'aides s'adressent à deux familles de logements :

Logements subventionnés et Logements aidés et conventionnés

Ce sont des logement destinés à des ménages à revenus très faibles ou faibles.

Ces logements sont totalement subventionnés par l'Etat.

En général ils sont construits et gérés par le IACP (Institut autonome pour les logements sociaux).

Pour avoir accès à ce type de logement, les revenus maximums doivent être de 64.000 francs/an pour les familles dont les revenus ne sont pas dérivés d'une activité salariée, et de 105.000 francs/an pour celles qui ont une activité salariée.

Ce type de financement est destiné :

1) Aux municipalités, par la réhabilitation de leur patrimoine.

2) Aux IACP pour la construction de nouveaux logements et la réhabilitation du patrimoine public.

Tous ces fonds proviennent en grand partie des retenues sur salaires nommées " Fond Gescal ".

Le CIPE (Comité pour la programmation économique) et le CER (Comité pour la construction résidentielle), répartissent ces fonds entre les régions qui décident de leur affectation (constructions neuves ou réhabilitations), sachant que les financements destinés à l'ancien ne doivent pas être inférieurs à 30 %.

Les logements construits sont exploités par le IACP. Une partie des loyers devrait être restituée à l'Etat pour constituer un fond de roulement, mais les loyers sont extrêmement réduits et après déduction des frais de gestion et d'entretien le résiduel est quasiment nul.

Les logements aidés destinés à la location ou à l'accession à la propriété sont financés par des prêts bancaires bonifiés d'une durée de 15 ans. L'Etat couvre la différence entre le taux payé par le bénéficiaire et le taux de référence qui est actuellement de 14.5 %.

La procédure est la suivante : après délibération du CER/CIPE, la région reçoit de l'Etat la part des fonds qui lui est attribuée et à son tour la répartit entre les opérateurs à la suite d'un appel d'offre public. Dans la limite de 45 mille francs/lgt., le prêt bonifié peut couvrir la totalité du coût de la construction.

Les prêts aidés sont presque toujours complétés par des fonds propres ou par des prêts bancaires. Ces types de prêts peuvent être utilisés par :

1) Les municipalités, les coopératives ou le IACP pour aider les familles dont les revenus, issus d'un travail salarié, sont inférieurs à 23 mille francs/an.

Le taux d'intérêt à la charge du Maître d'Ouvrage est de 3 %.

2) Les coopératives, les Maîtres d'Ouvrage publics et les entreprises de construction, réalisent des logements en accession, pour des familles à revenus moyens. (4.35 % à la charge de l'emprunteur pour un revenu de 21 mille francs,7.2 % pour un revenu de 23 mille francs, 10 % pour un revenu de 38 mille francs).

Le logement construit par une coopérative ou une entreprise est cédé au destinataire final qui doit remplir les conditions de ressources requises.

Les financements pour l'acquisition ou l'aménagement des terrains sont issus d'un fonds de roulement.

Il s'agit de prêts sur 10 ans, sans intérêt, accordés aux municipalités pour acquérir ou aménager des terrains réservés aux logements sociaux dans le cadre du PEEP (Plan d’emprise foncière sociale).

Il s'agit de programmes complexes de requalification urbaine proposés par les municipalités ou par plusieurs Maîtres d'Ouvrage. Ils sont caractérisés par différents projets (logements, bureaux, équipements, commerces) que ce soit du neuf ou de la réhabilitation.

Deux types :

Il s'agit d'une aide accordée aux personnes qui sont locataires d'un logement conventionné ou qui remboursent un prêt conventionné ou aidé (PAP), pour accéder à la propriété ou améliorer leur logement.

L'aide est calculée en fonction des revenus et du nombre de personnes à charge.

Aide pour toute personne qui paye un loyer ou rembourse un prêt pour une résidence principale.

Cette allocation est calculée en fonction du lieu d'habitation et du montant des revenus.

Les entreprises privées de plus de 10 salariés sont tenues de participer à l'effort d'investissement dans le logement.

La participation des entreprises est versée à des organismes collecteurs qui accordent des prêts aux salariés.

1) Abattement forfaitaire de 15 à 30 % sur les revenus bruts pour le propriétaire bailleur qui a des dépenses de grosses réparations et d'amélioration.

2) Pour L'investissement locatif, réduction d'impôts de 10 % du prix d'achat à condition de louer ou moins 6 ans le logement acquis.

3) Pour les Maîtres d'Ouvrage sociaux, exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 15 premières années d'exploitation.

Ce sont des prêts qui ne bénéficient pas d'aides publiques directes mais dont les conditions sont réglementées et avantageuses pour les souscripteurs :

Ce sont des prêts avec un champ très large allant jusqu'au financement d'une résidence secondaire.

Il y a deux formules : le prêt après une durée d'épargne d'un minimum de 18 mois, et le plan qui offre un meilleur potentiel d'emprunt sous condition d'un effort d'épargne pendant 5 ans. Au terme de ce plan, l'épargnant bénéficie d'une prime versée par l'Etat comprise dans le calcul des taux.

Prêts à 0 % d'intérêts accordés par les banques ou par les établissements de crédit pour un emprunteur à faibles revenus et à condition d'utiliser la somme empruntée pour des travaux d'amélioration du logement, sous réserve que soit un premier achat.

Le logement subventionné et aidé bénéficie d'une TVA réduite à 4 %, de l'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans et d'une partie des taxes communales.

Les intérêts d'emprunt sont déduits du revenu imposable familial à hauteur de 32 mille francs/ans dans la zone métropolitaine et de 20 mille francs/ans dans les autres zones.

Le montant de ces prêts peut couvrir de 50 à 75 % du coût de l'habitation (durée de 5 à 15 ans).

Ils peuvent être à taux fixe ou variable et en monnaie étrangère.

Parmi ces prêts, le plus répandu est celui en Euro qui garantit une relative stabilité du change.(Actuellement le taux d'intérêt des prêts en Euro est de 11%/ an).

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